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不動産所得と税務のポイント
不動産所得の事業的規模と業務的規模
規模によって異なる税務上の取り扱い
不動産所得は、その貸し付けの規模が一定規模以上であれば、事業的規模とされます。
不動産所得は、事業的規模か業務的規模に分けられ、
同じ不動産所得であっても、規模によって税務上の取り扱いが違います。
事業的規模かどうかを判断する明確な基準はありませんが、
国税庁の通達では、社会通念に照らし実質をみて判断するとされています。
形式的に規模を判定する５棟10室基準
実質的に判断することは困難であることから、建物の貸し付けについては、
いわゆる「５棟10室以上」という形式基準があります。
形式基準によれば、
①貸与することのできる独立家屋がおおむね5棟以上であること
②貸間、アパート等については、同様に独立室数がおおむね10室以上であること
のいずれかであれば、事業的規模と判定します。
貸家も貸室も所有している場合は、貸室2室を家屋1棟として換算して判定いたします。
月極め駐車場などの貸地の場合は、概ね５件（台）で１室とみなされます。
そのため、駐車場を概ね50台以上貸し付けている場合には事業的規模と判定します。
なお、空室などがある場合でも、広告や募集をしており、
いつでも貸付けできる状態であれば１室としてカウントできます。
事業的規模である場合の所得税の主なメリット
事業的規模と業務的規模とでは、所得税の計算で、次のような違いがあります。
事業的規模であることが、所得金額から差し引ける金額が多くなることから節税につながります。
事業専従者給与と事業専従者控除
①事業的規模の場合
青色申告者は、家族従業員に支払う適正給与額を不動産所得の必要経費にできます。
これを事業専従者給与といい、事前に税務署に対して届出書の提出が必要です。
もちろん、実際に家族従業員に対して給与を支払うことも必要です。
一方、白色申告者は、配偶者は最大86万円、その他の家族は1人につき最大で50万円を控除額として必要経費にできます。
これを事業専従者控除といい、これらは控除額として取り扱われることから、
税務署に対する届出も、実際に給与を支払うことも不要です。
ただし、いずれもの場合も、必要経費の対象とした専従者である家族は、
配偶者控除や配偶者特別控除、扶養控除の対象にはならないので、
必要経費と所得控除を重複させないことに注意が必要です。
②業務的規模の場合
業務的規模は、事業（的規模）ではなく業務（的規模）であることから、
青色申告の場合の事業専従者給与や、白色申告の場合の事業専従者控除は認められません。
青色申告特別控除
①事業的規模の場合
青色申告者が正規の簿記の原則（複式簿記）により記帳しており、
それに基づいて貸借対照表や損益計算書を作成して確定申告書に添付をすれば、
青色申告特別控除として65万円（e-taxによる電子申告又は電子帳簿保存が要件）または55万円の控除が認められます。
②業務的規模の場合
青色申告特別控除は10万円となります。
なお、不動産所得が業務的規模であっても、不動産所得のほかに事業所得があれば、
青色申告特別控除で65万円の控除を受けることができます。
固定資産の取り壊しなどの除却等
損益通算とは、1年間に生じた利益から損失を差し引き、税金の負担を軽減できる制度です。
これは、事業的規模であっても業務的規模であっても、変わりはありません。
一方で、事業的規模であれば、固定資産の取り壊しなどの除却等をし、損失が生じた場合は全額を必要経費に算入できます。
不動産所得が赤字になった場合は他の所得と損益通算ができます。
業務的規模では、必要経費となる損失の限度が、不動産所得の金額を限度となることから、
固定資産の取り壊しなどの除却等を理由とする損益通算ができません。
不動産共有のメリットとデメリット
不動産共有と事業的規模
建物を共有している場合、事業的規模か業務的規模かの形式基準では、棟数や室数を共有持分で按分して判定しません。
具体的には、10室のアパートを親子で2分の1ずつ共有している場合、
親子それぞれを10室として、親子いずれもが事業的規模であると判定します。
そのうえで、親子いずれもが、事業的規模であることの所得税のメリットを享受できます。
とはいえ、不動産を共有すると、共有者全員の同意なしに自由に処分や利用ができないことから、
共有者間でのトラブル回避という意味では不動産の共有はお勧めできません。
相続時精算課税制度による不動産共有
トラブルが考えにくい共有者間であれば、共有者それぞれが事業的規模のメリットを享受するために、
敢えて不動産を共有するという選択肢もあり得ます。
たとえば、父が所有する10室のアパートの一部を、相続時精算課税制度を利用して子に生前贈与、
父と子とで10室のアパートを共有します。
これによって、贈与者である父も受贈者である子も、それぞれが事業的規模であることのメリットを享受できます。
10室のアパートを父から子に生前贈与すれば、生前贈与した部分の不動産所得が子に分散することから、
父が負担する所得税対策としての効果も期待できます。
さらには、生前贈与した部分の不動産所得は父の所得とならず、
父の財産ともならないことから、子が負担する相続税対策としての効果も期待できます。
相続時精算課税制度のメリットと注意点
利用しやすくなった相続時精算課税制度
相続時精算課税制度とは、贈与税の制度の１つです。
贈与税の制度には、相続時精算課税制度と暦年課税制度の２種類があります。
2024年1月1日以後、年間110万円の基礎控除額の創設など、
相続時精算課税制度は大きく見直しされ利用しやすくなっています。
相続時精算課税制度では、基礎控除額110万円を超えた贈与は、累計2500万円まで贈与税は課税されません。
ただし、基礎控除額を控除した残額は、
制度名のとおり相続時に相続財産に加算（精算）されて相続税が課税されます。
相続時精算課税制度にかかる年間110万円の基礎控除の創設（暦年課税の基礎控除とは別）は、
暦年課税制度とは異なり、相続開始前７年以内（改正前は3年以内）に贈与された財産があったとしても、
基礎控除額110万円以下であれば、相続財産に加算する必要はありません。
相続時精算課税制度を選択できる人には要件があること、相続時精算課税制度の選択には届出が必要であること、
相続時精算課税制度を選択すると暦年課税制度には戻れないこと、に注意が必要です。
とはいえ、資産保有者が高齢の場合、将来値上がりしそうな財産（不動産や自社株など）を生前贈与したい場合などでは、
相続時精算課税制度にメリットが期待できます。
相続時精算課税制度と暦年課税制度の大きな違い
暦年課税制度では、受贈者が相続人である場合など、相続開始前７年間に受けた贈与財産は、
たとえ基礎控除額110万円以下であったとしても、相続財産に加算する必要があります。
暦年課税制度の生前贈与加算は、亡くなる3年前までの生前贈与が加算の対象でした。
しかし、2024年のルール変更で、この期間が３年から7年間に延長されました。
生前贈与加算の対象となると、せっかく生前贈与をしたことによる節税効果（基礎控除額110万円）がなくなります。
ここが２つの制度の大きな違いです。
事業的規模である場合の小規模宅地等の特例
相続税評価額が減額できる特例
生前贈与した土地には、小規模宅地等の特例が適用されません。
小規模宅地等の特例とは、被相続人が住んでいた土地や事業をしていた土地について、
一定の要件を満たす場合には、80％又は50％まで評価額が減額できる特例です。
賃貸している土地は、貸付事業用宅地等として、小規模宅地等の特例の対象になります。
貸付事業用宅地等とは、相続開始の直前に、被相続人や同一生計の親族が貸付事業のために使用していた宅地等のことです。
貸付事業とは、不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業および準事業をさします。
準事業とは、事業と称するに至らない不動産の貸付け
その他これに類する行為で相当の対価を得て継続的に行うものとされています。
亡くなる直前に賃貸不動産を購入することによる相続税の租税回避を防止する観点から、
相続開始前3年以内に貸し付けられた宅地等があり、これが準事業である場合には、小規模宅地等の特例が適用できません。
所得税と相続税に横断する事業的規模
準事業ではなく、事業的規模で貸付を行っていた場合には３年以内の貸付でも適用できます。
ここでも、不動産所得が事業的規模であることにメリットともいえる違いが見られ、
事業的規模の考え方は、所得税だけではなく相続税にも及んでいます。
そのため、不動産への投資や所有その承継の最適な在り方は、
少なくとも、所得税対策と相続税対策の両視点から複合的に検討する必要があるといえます。
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個人である不動産オーナーでは、税金の負担に悩むばかりか、国民健康保険料の負担に悩まれることがあります。
こんなときには、国民健康保険料対策としての不動産管理法人を設立することも有効です。
また、相続税を気にするあまりに、税金対策だけを目的とした生前贈与に終始こともあります。
計画性のない生前贈与は、特別受益をめぐるトラブルなど、将来の争族のもとにもなりかねません。
将来、遺産をどのように承継させるべきなのかをまずは整理して、
計画性そして一貫性のある相続対策が必要であるともいえます。
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